La cedolare secca sugli affitti continua a perdere gettito nei primi cinque mesi del 2026, con incassi fermi a 318 milioni di euro, in calo del 25,5% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre il mercato delle locazioni abitative mostra segnali di spostamento tra contratti a canone concordato, affitti brevi e possibili immobili lasciati vuoti.
Cedolare secca, gettito ancora in calo nel 2026
Il dato, emerso dall’andamento dei versamenti fiscali tra gennaio e maggio, conferma una tendenza già vista nel 2025, quando la tassa piatta sugli affitti abitativi aveva chiuso l’anno a 4,69 miliardi di euro, con una flessione del 2,2%. Era stata la prima frenata dopo tredici anni di crescita continua, un passaggio non secondario per un’imposta che, dalla sua introduzione, aveva registrato un’espansione costante.
Nei primi cinque mesi del 2026 il calo è stato più marcato: il gettito complessivo della cedolare secca si è ridotto di 109 milioni di euro rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A maggio, però, si è visto un piccolo segnale in controtendenza, con un differenziale positivo di 4 milioni sul maggio 2025. Poco, per ora. Ma abbastanza per suggerire prudenza nelle letture definitive.
Il quadro, spiegano gli addetti ai lavori, potrà essere valutato con maggiore precisione solo dopo i versamenti estivi, quando arriveranno il saldo 2025 e il primo acconto 2026. Un altro passaggio sarà rappresentato dalle dichiarazioni dei redditi relative all’anno d’imposta 2025: il modello 730 scade il 30 settembre, mentre per il modello Redditi il termine è fissato al 2 novembre.
Il peso dell’aliquota al 10% sui canoni concordati
Una delle ipotesi sul tavolo riguarda lo spostamento di una parte dei proprietari dalla cedolare al 21%, applicata ai contratti a canone libero, alla cedolare al 10% prevista per i contratti a canone concordato. Se questa dinamica fosse confermata, il calo del gettito non deriverebbe solo da una riduzione degli affitti dichiarati, ma anche da un cambio nella composizione dei contratti.
L’aliquota ridotta, però, non è libera per tutti. Può essere applicata nelle grandi città — tra cui Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Catania e Venezia — nei Comuni confinanti, nei capoluoghi di provincia e nei centri individuati ad alta tensione abitativa dal Cipe. Rientrano inoltre i Comuni per i quali sia stato dichiarato lo stato d’emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e quelli colpiti dal sisma del 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria.
I numeri delle dichiarazioni 2025 aiutano a misurare i rapporti di forza: circa 2 milioni di proprietari hanno versato la cedolare con aliquota al 21%, mentre quelli con aliquota al 10% sono stati circa 1,1 milioni. La distanza resta ampia, ma un travaso anche parziale verso il canone concordato può incidere. Soprattutto nelle città dove gli affitti di mercato sono saliti e gli accordi territoriali diventano, per alcuni locatori, una strada fiscalmente più conveniente.
Affitti brevi e nuove regole dal 1° gennaio
Un secondo elemento riguarda il possibile spostamento dal mercato delle locazioni tradizionali verso gli affitti brevi, più legati alla domanda turistica e alle piattaforme online. È un fenomeno osservato da tempo nelle grandi città e nei centri d’arte, dove la scelta tra contratto lungo e locazione di pochi giorni dipende spesso dai rendimenti attesi, dai costi di gestione e dal rischio di morosità.
Gli ultimi dati disponibili delle dichiarazioni 2025 avevano mostrato un risultato contenuto per la nuova aliquota al 26%, che scatta dalla seconda abitazione destinata agli affitti brevi: il maggior gettito si era fermato a circa 17 milioni di euro. Un importo limitato, che non ha modificato in modo visibile l’equilibrio complessivo della cedolare. Almeno fino a quel momento.
Dal 1° gennaio 2026, però, il quadro normativo è cambiato ancora: l’obbligo di partita Iva scatta già dalla terza abitazione destinata ad affitti brevi, e non più dalla quinta come in precedenza. La stretta potrebbe spingere alcuni proprietari a riorganizzare la propria offerta, rientrando nel mercato ordinario oppure riducendo il numero di immobili locati. Solo i prossimi dati fiscali diranno se questo passaggio avrà inciso davvero.
Immobili sfitti, sommerso e segnali dal tax gap
Resta poi la variabile più difficile da misurare: quanti immobili escano dal mercato perché restano sfitti e quanti, invece, continuino a essere affittati senza contratto regolare. È qui che il dato fiscale incontra la realtà delle città, fatta di appartamenti lasciati vuoti, proprietari prudenti e inquilini alla ricerca di canoni sostenibili. Una parte del calo potrebbe nascere anche da lì.
Sul fronte dell’evasione, tuttavia, l’ultima relazione sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale e contributiva segnala per il 2023 un miglioramento del tax gap sulle locazioni. In valore assoluto, il divario stimato è sceso a 773 milioni di euro, contro gli 875 milioni del 2022; in termini relativi, la quota è passata dal 10,1% all’8,6%.
Il segnale, dunque, non punta in modo diretto verso un aumento del sommerso, almeno secondo gli ultimi dati disponibili. Più probabile, al momento, è una combinazione di fattori: più contratti a canone concordato, una quota di immobili orientata agli affitti brevi, qualche casa ferma e un mercato delle locazioni che resta teso in molte aree urbane. Il responso più solido arriverà con i versamenti estivi. Solo allora il secondo indizio potrà diventare qualcosa di più.
